Serie: Richtig vermieten - Vermieten ist kein passives Einkommen!

Hallo liebe DACH Community,

mit großen Schritten geht das Jahr dem Ende entgegen, und ich möchte die Zeit nutzen, um eine kleine Blogserie zu starten. Die Serie trägt den Namen „Richtig vermieten“, und in jedem Beitrag werde ich einen Teil des Vermieterdaseins beleuchten. Anlass dafür ist, dass mir zumindest aktuell wieder vermehrt in den sozialen Medien Beiträge angezeigt werden, in denen behauptet wird, dass man durch nichts so leicht reich werden kann wie durch Immobilien und Vermietung.

Ich bin nun seit gut zehn Jahren als Vermieter tätig und vermiete aktuell 15 Wohnungen. Trotzdem ist das alles nur meine persönliche Sicht auf die Dinge, und ich bin gespannt, wie Ihr die unterschiedlichen Punkte und Gedankenanstöße seht.

Viel Spaß beim ersten Teil der Serie!

Vermieten ist kein passives Einkommen!

Das Vermieten wird aus meiner Sicht viel zu oft mit passivem Einkommen verglichen. Schließlich muss man die Wohnung nur vermieten, und danach kommt monatlich die Miete auf das Konto und die Darlehensrate wird abgebucht. Hat man beim Immobilienkauf richtig kalkuliert, bleibt ein Überschuss auf dem Konto, für den man nichts tun muss.

Soweit zumindest die Theorie.

Persönlich muss ich sagen, dass diese Theorie zumindest in Teilen stimmt. Meine ersten beiden Wohnungen habe ich vor knapp zehn Jahren an zwei Rentnerpärchen vermietet, und hier war es zumindest viele Jahre so, dass das einzige Lebenszeichen meiner Mieter die Zustimmung zur Nebenkostenabrechnung war.

Allerdings benötigt eine Immobilie immer Pflege, sonst kommt sie herunter und irgendwann möchte dort niemand mehr wohnen. Hinzu kommt, dass sich Mieter so gut wie nie dann melden, wenn man gerade Zeit hat, und dadurch meistens der Tages- oder Wochenablauf gestört wird. Gerade wenn Ihr mehrere Immobilien besitzt, könnt Ihr die Uhr danach stellen, dass sich Mieter in regelmäßigen Abständen melden.

Hier eine kurze Auflistung, welche Anrufe ich dieses Jahr von meinen Mietern hatte:

Es nisten Wespen über dem Balkon

Wasserschaden im Schlafzimmer

Das Fenster schließt nicht mehr

Am Dachboden stinkt es nach einem toten Tier

Mieter haben sich getrennt und ziehen aus

Beim Auszug wurde eine Flurlampe kaputt gemacht und meine Mieter sollen diese ersetzen

Die Miete kommt später, weil es Schwierigkeiten auf der Arbeit gibt

Die Heizung wird nicht warm

Ich könnte, wenn ich durch meinen WhatsApp-Verlauf schaue, sicherlich noch einige Punkte ergänzen. Zudem war es bei keinem der Punkte so, dass ich nur eine Information erhalten habe, sondern in jedem Fall die nächsten Schritte einleiten musste – seien es nur ein paar Telefonate oder die Information an die Hausverwaltung.

Sanieren kostet Zeit oder Geld

Neben den ständigen Mitteilungen und dem Koordinieren kommt als zweiter wesentlicher Punkt das Sanieren hinzu. Hier müsst Ihr abwiegen, ob Ihr kleinere Sanierung selber macht oder diese an einen Handwerker abgebt. Ich habe dieses Jahr zum Beispiel in einer 90 qm Wohnung den Boden erneuert und in einer anderen Wohnung eine komplett neue Küche aufgebaut.

Hinzukommt, dass ich beide Wohnung zum Tapezieren an einen Maler gegeben habe.

Beim sanieren einer Wohnung versuche ich darauf zu achten, dass diese nicht mehr als einen Jahresüberschuss kostet. Ebenfalls verliere ich mich beim Sanieren nicht im Detail oder mache mehr als nötig.

Plant Ihr das Thema Sanierung nicht richtig ein, dann wird Euch dies ganz böse einholen. Selbst wenn Ihr eine Wohnung im Top-Zustand kauft wird diese nach einigen Jahren abgewohnt sein und muss dann bei Mieterwechsel saniert werden.

Neue Mieter suchen

Als letzten Zeitfresser möchte ich noch kurz auf das Thema Mietersuche eingehen.

Jetzt könnte man sagen: „Ach, ich bin selbst auch erst zwei- oder dreimal umgezogen, dann werden meine Mieter auch nicht so oft umziehen.“ Natürlich könnt Ihr mit zwei Hebeln ordentlich gegensteuern und dafür sorgen, dass Eure Mieter lange bei Euch bleiben.

Der erste Hebel ist die Wohnungsgröße. Kleine Wohnungen werden oft als erste eigene Wohnung von Studenten, Azubis oder Alleinstehenden gemietet. Hier wird sich die persönliche Situation meist in absehbarer Zeit ändern, und Eure Mieter ziehen weiter. Bei größeren Wohnungen ziehen hingegen oft Familien ein, und diese möchten ihre Lebenssituation nicht ständig ändern.

Der zweite Hebel ist die richtige Mieterauswahl. Je nachdem, was Ihr mit der Wohnung vorhabt, kann die passende Mieterauswahl dafür sorgen, dass die Wohnung länger oder kürzer vermietet bleibt. Wählt Ihr zum Beispiel – wie ich bei meinen ersten Wohnungen – Rentner für eine 70-qm-Wohnung, könnt Ihr Euch fast sicher sein, dass diese sehr lange Eure Mieter sein werden.

Vermietungen sind aus meiner Sicht der größte Zeitfresser. Das liegt hauptsächlich daran, dass Ihr ständig zur Wohnung fahren müsst, um diese zu präsentieren. Zudem können die meisten Interessenten nur am Wochenende, wodurch die Zeit für Familie und Hobbys stark reduziert wird.

Fazit

Natürlich kann man all diese Dinge auslagern und sich um nichts kümmern. Ich könnte zum Beispiel alle Mieterangelegenheiten gegen ein Aufgeld an die Hausverwaltung abgeben, jede Sanierung an Handwerker und jeden Mieterwechsel an einen Makler. Allerdings dürfte das den Ertrag der Wohnung so stark reduzieren, dass kein nennenswerter Überschuss mehr bleibt.

Macht Euch daher im Vorfeld klar, dass Eigentum, das Ihr vermietet, immer Arbeit mit sich bringt.

Das war der erste Teil der Serie.

Ich bin sehr gespannt auf Eure Meinung.
Euer OGfox